スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

平成29年改正民法(債権関係)と実務への影響

(5)経過措置
 改正法適用の基準時は、原則として、施行日になります。(本校執筆時点では、具体的な施行日は未定ですが、平成32年6月2日までには施行される見込みです。)
 基準となる行為で不動産登記に関連して、特に注意を要するものには、次のようなものがあります。

・代理
 代理権の発生原因が生じた時(代理権授与の表示がされた場合を含む)(附則7条1項)が基準となります。代理人として行為がされた時ではありません。

・消滅時効
 債権の生じた時(附則10条)が基準となります。消滅時効期間の満了した時ではありません。

・債権者代位権
債務者に属する権利(被代位権利)の生じた時(附則18条)が基準となります。債権者に属する権利(被保全権利)の生じた時ではありません。

・保証
 保証契約が締結された時(附則21条)が基準となります。保証債務が請求された時ではありません。

・債権譲渡
 債権譲渡の原因である法律行為(譲渡人と譲受人との間の売買契約等)がされた時(附則22条)が基準となります。譲渡制限の意思表示がされた債権の譲渡では、債務者に対して民法上の通知または承諾がされた時ではありません。

・弁済
債務の生じた時(附則25条1項。ただし、弁済の充当は除く)が基準となります。弁済がされた時ではありません。

・契約の解除
契約が締結された時(附則32条)が基準となります。解除の意思表示がされた時ではありません。

 以上、不動産登記に影響する論点のみを、ごく簡単に紹介いたしました。

スポンサーサイト

平成29年改正民法(債権関係)と実務への影響

(4)実質的な規律の変更を意図した改正の例
 実質的な規律の変更を意図した改正のうち、不動産登記に影響するものといっても、2通りに分けて考えることができます。
 1つは、不動産登記申請そのものに直接影響する論点です。登記事項や登記のルール自体が変更となりますので、すべての司法書士が熟知しておかなければなりません。
 もう1つは、不動産登記の前提となる実体上の法律関係が変更となる論点です。売買契約の有効無効に関わってくることもありますので、司法書士としても当事者に説明できるよう理解しておくことが求められます。

ア)不動産登記申請そのものに直接影響する論点
不動産登記申請そのものに直接影響する論点としては、主に次のようなものがあります。

・買戻しの特約
売買代金以外の額であっても買戻額とすることができるとした民法579条を受け、今般の整備法で、不動産登記法96条が次のとおり改正されます。
「買主が支払った代金(民法579条の別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額)及び契約の費用~」
売買代金でなくとも、別段の合意により定めた金額を登記することができるようになりました。買戻しの特約を利用しやすくする方向での改正です。

・書面でする消費貸借等
 今までの要物契約とともに、書面によれば諾成契約とすることも認めた民法587条の2により、理論上、金銭消費貸借契約の登記原因日付が影響を受ける場合があります。
 諾成契約では、契約日が登記原因日付となるのが原則ですが、契約日と融資実行日が異なる場合には、特約により、今までどおり融資実行日を登記原因日付とすることもありえるからです。また、民法587条の2の書面要件を満たしていない金銭消費貸借契約では契約日は登記原因日付になり得ず、書面のない金銭消費貸借契約として融資実行日を登記原因日付とせざるを得ないケースもあるかもしれません。
契約日からは原則として貸主には貸す債務が生じますので、諾成契約が認められるようになったといっても、契約日と融資実行日が異なるケースが多く利用されるか、現時点では分かりません。契約日と融資実行日が異なるケースでは、融資日まで借主に解除権を付与するなど借主保護の規律は設けられましたが、貸主についての保護は法定されておらず、貸主の自己責任に委ねられています。これらを踏まえ、金融実務の動向に留意しておきましょう。

・弁済による代位の効果
「保証人は、あらかじめ先取特権、不動産質権又は抵当権の登記にその代位を付記しなければ、その先取特権、不動産質権又は抵当権の目的である不動産の第三取得者に対して債権者に代位することができない。」と定めていた民法旧501条1項1号が削除されたことにより、代位弁済による抵当権移転と第三取得者に対する所有権移転の優先劣後が変更となります。
 現行では、抵当権移転の付記登記と所有権移転登記の先後、すなわち乙区の付記登記の登記と甲区の主登記の登記とで決しており、不動産登記の原則論からは違和感のある取扱いでした。
しかしながら、改正法では、不動産登記法の原則どおりに優先劣後を判断することになりますので、抵当権設定登記と所有権移転登記の先後、すなわち乙区の主登記の登記と甲区の主登記の登記で決することになります。
抵当権付の不動産を購入するようなケースや抵当権の被担保債権を代位弁済することが多い保証会社が影響を受ける論点といえます。

・賃貸借の存続期間
民法604条により、賃貸借の存続期間が20年から50年に延長されました。当然、登記事項も延長された期間となります。

イ)不動産登記の前提となる実体上の法律関係が変更となる論点
 不動産登記の前提となる実体上の法律関係が変更となる論点としては、主に次のようなものがあります。

・契約の成立
隔地者間の契約の成立時期では、民法旧526条1項が削除され、隔地者間の契約の成立時期が、民法の一般原則どおり、承諾の意思表示が到達した時となります。
 また、民法548条の2~548条の4で定型約款について新たに規律され、今まで、いわゆる約款とされてきたものの一部を定型約款とし、定型約款の内容を契約の内容とするための要件や不当条項規制、変更のルールが定められました。
 
・売買
売買では、今までの瑕疵担保責任が大きく変更され、その用語が「種類又は品質に関して契約の内容に適合しないものであるとき」とされるとともに、民法562条で買主の追完請求権が認められたことにより、法定責任説ではなく、契約責任説にたつことが明らかとなりました。
また、民法563条では買主の代金減額請求権も認められ、引き渡された目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は売り主に対して損害賠償請求だけでなく、代金減額請求もすることができるようになります。
物の瑕疵だけでなく、権利の瑕疵についても、民法565条で同様の規律が準用され、ルールがほぼ統一されました。(違いは、民法568条4項により、物の瑕疵には、競売おける担保責任等の規律が適用されない点です。)
目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限も民法566条で変更され、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ、原則として履行の追完請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求、契約の解除をすることができないこととなりました。
ところで、整備法の「住宅の品質確保の促進等に関する法律2条5項」、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律2条2項」では、「瑕疵担保」が新たに定義されており、新築住宅の請負契約等では「瑕疵担保責任」の文言が残る可能性があります。実務の動向に注意しておく必要があるでしょう。
特定物に関する契約成立後、当事者の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなった場合については、民法534条が削除され、危険負担に関する債権者主義が廃止されました。今までは、特約で、目的物が滅失しても買主は代金を支払わねばならないという民法上の不合理な規律を修正することが大半であったと思われますが、これからは、あえて、このような特約を設ける必然性は乏しくなりました。また、この廃止により、今までは特定物については債権者主義、不特定物については債務者主義といったように特定物と不特定物とで適用ルールが異なっていましたが、これからは債務者主義に統一されることになります。
一方で、その債務者の危険負担等については536条が改正され、目的物が滅失した際に買主の代金債務が直ちに消滅するのではなく、買主は代金債務の履行を拒むことができるにすぎないと規律されました。反対給付を消滅させるためには、別に解除の意思表示をすることになります。
解除については、民法旧543条が改正され、債務者の帰責事由が不要となりました。つまり、一般に債務者に帰責事由のない天災等により履行をすることができない状況になったとき、債権者は、契約を解除し、新たな契約相手を探すことができるようになったのです。損害賠償の要件については、このような変更はありませんので、債務者に帰責事由のない債務不履行のケースでは、債権者は、債務者には帰責事由がないため損害賠償請求はできませんが、解除はできるということになります。
売買契約の終了場面としては、解除のほかには、錯誤が重要です。
民法95条で、錯誤の効果が無効から取消しへと変更になりました。これにより、錯誤も民法126条の取消の期間制限を受け、追認をすることができる時から5年以内にしなければならないことになります。

・賃貸借
不動産の賃貸人たる地位の移転については、民法605条の2、1項及び3項で、賃貸借の対抗要件が備えられていれば、賃貸人たる地位の移転は当然承継されるものの、その承継を賃借人に対抗するためには所有権の移転の登記を要するという判例法理が明文化されているところですが、例外的に賃貸人の地位を留保することができる旨が同条2項で定められました。
この点は、判例と若干異なります。
すなわち、不動産の賃貸人たる地位が移転する際に、譲渡人と譲受人との間で賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲渡人に留保されると規律された点です。判例では、賃貸人の地位の留保は、当事者の合意だけでは足りないとされていました。(最判平成11年3月25日)
大規模な賃貸住宅において、賃料債権を信託等する際に譲受人としては賃貸人としての修繕義務や費用償還義務等は負いたくないと考えることが多く、そのような場合、今までは賃借人との間で個別合意をしていたようですが、この事務作業が煩雑という問題がありました。
このような場合でも賃借人の承諾を不要とする民法605条の2、2項の規律が、これからは、不動産流動化のスキームとして活用される可能性がありますが、賃貸人たる地位が譲渡人に留保されている状態を不動産登記に公示するニーズがあるのか実務の動向を注視し、あるとすれば、それを、どのように公示するのかについて、登記の専門家として検討していかなければなりません。

・弁済
第三者弁済の効果が安定する方向で、民法474条2項3項が改正されました。同条2項では、ただし書きが加えられ、債務者の意思に反することを債権者が知らなければ弁済をすることができることになりました。後から債権者の意思に反することが判明したとしても、債権者は返還義務を負いません。同条3項では、弁済をする第三者が債務者の委託を受けていれば、弁済をすることができると定められました。この場合、債権者は弁済を拒むことができません。
金融機関が親族からの代払いを受けるようなケースで影響を受けると思われます。
一部弁済による代位では、民法502条が改正され、一部代位弁済後に権利行使する際には、債権者の同意が必要となりました。今までは、判例で、代位者が単独で抵当権を実行できるとされていましたが、これには債権者に不測の損害が生じるとの批判がありました。そこで、改正法では、債権者を保護する趣旨で、判例が変更されました。
代位弁済を業とする保証会社等に影響する論点です。

・債務引き受け
免責的債務引受の要件が民法472条2項で定められ、債務者の意思に反しても免責的債務引受をすることができるようになりました。今までは、判例で、債務者の意思に反する免責的債務引き受けは認めないとされていましたが、これには取引の障害となるとの批判がありました。そこで、改正法では、債務者の意思に反していたとしても、通知さえすれば足りるとし、判例が変更されました。
相続人間で協議が難航している際に相続人の一人が免責的債務引き受けをするようなケースに影響する論点です。

・消滅時効
 消滅時効に関する改正は多岐にわたり、紙幅の都合上、ここで、その全容を述べることはできませんが、不動産登記に関して最も影響するのは、民法166条で消滅時効の期間が「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間」もしくは「権利を行使することができる時から10年間」のいずれか早い方と定められたことです。
 契約によって生じる確定期限のある債権は、通常、債権者は当然に権利を行使することができる時を知っていますので、消滅時効の期間は5年となります。
 今まで、信用金庫が債権者となる債権は、商法522条の適用を受けず、民法上の時効期間である10年間とされてきましたが、今回の改正により、銀行等と同じく5年に短縮されることになります。
 なお、整備法で商法522条は削除されました。

平成29年改正民法(債権関係)と実務への影響

(3)判例法理等の明文化を意図した改正の例
 判例法理の明文化等を意図した改正については、その改正によって実務を変える意図はないのですが、明文化自体による影響として、一般に、濫用のおそれが生じます。
例えば、敷金に関する判例法理の明文化を想起してください。民法621条で賃借人の原状回復義務が明記され、通常損耗や経年劣化については原状回復義務を負わないことが明文化されましたが、これにより極度のヘビースモーカーによる壁の黄ばみであっても、自らに都合よく解釈した賃借人が、アパートの明渡時に原状回復費用を敷金から控除することは認められないので全額を返還してほしいなどと言うように、いわば濫用的に敷金の返還が請求されることもありえます。
 実務家としては、基になった判例法理等の射程をしっかり理解し、濫用的な用いられ方がされないよう目配せしていくことが期待されていると言えるでしょう。
 不動産登記に関する判例法理の明文化等を意図した論点は、主に次のようなものがあります。
・根抵当権の被担保債権の範囲(398条の2、3項)(398条の3、2項)
・登記又は登録の請求権を保全するための債権者代位権(423条の7)
・預金又は貯金の口座に対する払込みによる弁済(477条)
・第三者のためにする契約(537条)
・契約上の地位の移転(539条の2)
・権利移転の対抗要件に係る売主の義務(560条)
・不動産の賃貸人たる地位の移転(605条の2、1項、3項、4項)
・敷金(622条の2)

平成29年改正民法(債権関係)と実務への影響

(2)改正法の読み方
 本改正に関する諮問では、改正の目的として「社会・経済の変化への対応を図」るとともに「国民一般に分かりやすいものとする」ことが掲げられています(諮問第88号)。
 換言すれば、前者は、時代にそぐわない規律を新たなものに変えていこうという、実質的な規律の変更を意図した改正、後者は、実質的な規律の変更は行わず、判例法理等の明文化を意図した改正を目指すといえます。
 本改正は、当初、パンデクテンを維持するかどうかというような民法典の在り方そのものから議論され、内容面においても実質的な規律の変更を意図した改正論点が数多く見受けられたのですが、議論の過程で、それらの論点の中から判例法理の明文化のみとする内容に修正される論点も出てきました。そのため、成立した改正法をみると、判例法理の明文化等が非常に多い印象を受けるかもしれません。
 しかしながら、それらに紛れて、実質的な規律の変更を意図する改正として残ったものがあります。
 これを見逃すと、実務に直ちに大きな弊害が生じるというわけです。
 そこで、実務家としては、改正法の内容を学ぶ際にも、まずは、各論点が、判例法理の明文化等を意図したものであるのか、実質的な規律の変更を意図したものであるのかを峻別し、前者については一般的な留意点を意識しつつ、余裕のある時にじっくりと学ぶこととし、まずは、後者について、早急に、かつ実務に照らし合わせて学ぶことが効率的と言えるでしょう。

平成29年改正民法(債権関係)と実務への影響

(1)改正法の概要
 平成29年5月26日に「民法の一部を改正する法律」および「民法の一部を改正する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律」が成立し、同年6月2日に公布されました。
 平成32年6月2日までに施行される見込みです。
 改正は、民法の債権編と総則編が中心となっていますが、抜本的な改正ですので、不動産登記に直接的、間接的に大きな影響を及ぼします。しかし、改正法をつぶさに学んでも、直ちに実務への影響を想定しづらいのではないかと思います。
 そこで、ここでは、改正民法を、まず、どのように学んでいくべきかという観点から不動産登記実務に影響を及ぼす部分の概略の紹介をします。

プロフィール

Author:赤松 茂
あかまつ司法書士事務所
静岡県沼津市下河原町48番地

【TEL】055-963-8002

【Mail】 quick-response@nifty.com

(平成26年5月に事務所移転しました。)

カテゴリ
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。